É bastante comum que empresários utilizem imóveis de sua propriedade para o funcionamento de suas empresas. Também ocorre o inverso: a empresa possui um imóvel e permite que um de seus sócios ou familiares o utilize sem qualquer pagamento.
Embora essas situações sejam frequentes e, muitas vezes, pareçam simples, existe uma questão que não pode ser ignorada: o patrimônio da pessoa física não se confunde com o patrimônio da pessoa jurídica, mesmo quando o empresário é o único proprietário da empresa.
Um recente julgamento do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) trouxe esse assunto novamente à discussão e serve como importante alerta para quem mantém imóveis nessa situação.
O que o caso analisado pelo CARF revela
No Processo nº 19515.720003/2013-14, julgado em dezembro de 2025, o CARF analisou a cessão gratuita de imóveis pertencentes a uma pessoa física para utilização por uma pessoa jurídica.
O contribuinte argumentou que não havia recebido aluguel e, portanto, não teria obtido qualquer rendimento.
O entendimento do CARF foi diferente. Com base no art. 41 do Decreto nº 9.580/2018, o colegiado manteve a tributação decorrente da cessão gratuita, considerando a regra que prevê, em determinadas situações, a presunção de rendimento equivalente a 10% do valor venal do imóvel.
O fundamento utilizado foi que a empresa possui personalidade e patrimônio próprios. Portanto, o fato de o proprietário do imóvel também ser sócio da empresa não significa que a utilização pela pessoa jurídica seja considerada utilização pelo próprio proprietário para fins da exceção prevista na legislação.
É importante destacar que o julgamento não criou um novo imposto e tampouco significa que todo imóvel utilizado por uma empresa será automaticamente tributado. Trata-se da aplicação de uma regra de presunção de rendimento em uma situação específica, que deve ser analisada conforme as circunstâncias de cada caso.
Quando o imóvel está no CPF do sócio
Imagine um empresário que possui um imóvel em seu CPF e utiliza esse imóvel para o funcionamento de sua empresa.
Não existe aluguel. A empresa simplesmente utiliza o imóvel gratuitamente.
Uma solução bastante comum é elaborar um contrato de comodato, deixando formalizado que não existe pagamento pela utilização.
O problema é que o comodato, embora seja um instrumento jurídico válido e importante para documentar a relação, não necessariamente elimina a consequência tributária da cessão gratuita.
Em outras palavras, o contrato comprova justamente que o imóvel está sendo cedido gratuitamente.
Para compreender a dimensão do risco, imagine um imóvel com valor venal de R$ 1 milhão. A aplicação da presunção de 10% representaria R$ 100 mil de rendimento tributável. Isso não significa R$ 100 mil de imposto, mas sim uma base de rendimento sujeita às regras do Imposto de Renda da Pessoa Física.
E quando o imóvel pertence à empresa?
A situação inversa também merece atenção.
Imagine uma empresa ou holding patrimonial que possui um imóvel utilizado gratuitamente por um de seus sócios ou familiares.
Nesse caso, também não se deve partir da premissa de que o sócio pode utilizar o patrimônio da empresa como se fosse seu patrimônio pessoal.
Dependendo da estrutura e das circunstâncias, a utilização gratuita pode gerar discussões relacionadas ao benefício econômico concedido ao sócio e a outras regras tributárias aplicáveis às operações entre a empresa e pessoas ligadas.
Por isso, imóveis pertencentes a empresas e utilizados pelos próprios sócios devem ser avaliados individualmente, considerando quem é o proprietário, quem utiliza o bem, qual é a finalidade da utilização e se existe ou não uma contraprestação.
O comodato é suficiente para afastar o problema?
Essa talvez seja a principal dúvida de quem está nessa situação.
A resposta é: não necessariamente.
O comodato é um contrato legítimo e pode ser importante para organizar juridicamente a utilização do imóvel. Entretanto, ele não deve ser tratado como uma espécie de blindagem tributária.
Da mesma forma, não é recomendável estabelecer um aluguel meramente simbólico, criar compensações informais ou elaborar contratos que não correspondam à realidade econômica da operação.
A regra mais segura é simples: o contrato deve refletir aquilo que realmente acontece.
Se o imóvel é cedido gratuitamente, existe uma realidade de gratuidade. Se existe uma locação, deve existir uma locação efetiva, com pagamento e condições economicamente justificáveis.
Quais alternativas podem ser avaliadas?
Quando o imóvel pertence à pessoa física e é utilizado pela empresa, uma das alternativas mais simples é formalizar uma locação real, na qual a empresa paga aluguel ao proprietário e a pessoa física reconhece o rendimento correspondente.
Essa solução não elimina a tributação, mas transforma a relação em uma operação efetivamente onerosa e documentada.
Em outras situações, especialmente quando existe patrimônio imobiliário relevante, pode ser interessante estudar uma estrutura patrimonial, inclusive com a utilização de uma empresa patrimonial ou holding.
Também pode ser analisada a integralização de imóveis no patrimônio de uma pessoa jurídica. Porém, essa alternativa não deve ser adotada apenas para resolver o problema do uso gratuito, pois envolve uma análise muito mais ampla, incluindo ITBI, ganho de capital, registro imobiliário, atividade preponderante, tributação futura e custos cartorários.
Quando o imóvel ainda será adquirido, o planejamento antecipado costuma ser ainda mais eficiente: definir previamente quem será o proprietário pode evitar reorganizações e custos posteriores.
O planejamento deve olhar além do imposto de hoje
Uma boa estrutura patrimonial não deve ser escolhida apenas com base no imposto que será pago no próximo mês.
É necessário considerar o conjunto da operação: IRPF, IRPJ, ITBI, ganho de capital, tributação futura, sucessão, proteção patrimonial e custos de transferência e registro.
Uma estrutura aparentemente econômica no presente pode gerar um custo muito maior no futuro.
Por isso, empresários que possuem imóveis em seus CPFs utilizados por empresas, assim como empresas que possuem imóveis utilizados gratuitamente por seus sócios ou familiares, devem revisar essas estruturas periodicamente.
Um alerta simples para quem está nessa situação
Antes de manter um imóvel nessa condição, vale responder a algumas perguntas:
Quem é o proprietário? Quem utiliza o imóvel? Existe contrato? Existe pagamento? O valor praticado é justificável? A contabilidade e as declarações refletem a realidade? A estrutura foi analisada considerando também uma futura venda ou sucessão?
Se essas respostas não estiverem claras, talvez seja o momento de revisar a estrutura.
Conclusão
O julgamento do CARF não significa que todo empresário que utiliza um imóvel próprio em sua empresa será automaticamente tributado. Mas ele demonstra que a utilização gratuita de imóveis entre pessoas físicas e jurídicas não deve ser tratada como uma simples questão informal entre sócio e empresa.
O comodato pode documentar a relação, mas não garante, por si só, a ausência de tributação.
O caminho mais seguro é analisar conjuntamente quem é o proprietário, quem utiliza o imóvel, qual é a relação jurídica existente e qual é a realidade econômica da operação.
Em alguns casos, a locação será a alternativa mais simples. Em outros, uma estrutura patrimonial poderá ser mais adequada. E, em determinadas situações, a manutenção da estrutura atual poderá ser perfeitamente possível, desde que os riscos sejam conhecidos e administrados.
O melhor momento para revisar a estrutura de um imóvel é antes de uma fiscalização — e não depois dela.
F&C Assessoria Contábil
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