Reforma Tributária

PESSOA JURÍDICA OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Reforma Tributária e Operações Imobiliárias: O que fazer a partir de 01/08/2026 Prezados Clientes, A partir de 01 de agosto de 2026, as empresas que realizam operações imobiliárias deverão observar as novas regras relacionadas ao IBS e à CBS. Diferentemente das pessoas físicas, as pessoas jurídicas já são consideradas contribuintes regulares do novo sistema tributário e não precisam realizar inscrição em CNPJ Técnico. Quem será impactado? As novas regras alcançam empresas que atuam com: • Locação de imóveis; • Administração imobiliária; • Compra e venda de imóveis; • Incorporação imobiliária; • Construção civil; • Loteamentos; • Arrendamentos e cessões onerosas de imóveis. O que a empresa precisa fazer? 1. Revisar os sistemas de emissão fiscal Verificar se o ERP e os sistemas fiscais estão preparados para emissão de documentos com IBS e CBS. 2. Revisar contratos Atualizar contratos de locação, compra e venda, prestação de serviços imobiliários e administração de imóveis para contemplar os novos tributos. 3. Ajustar cadastros Revisar: • Produtos e serviços; • Natureza das operações; • Regras tributárias; • Classificações fiscais. 4. Analisar impactos financeiros Avaliar como o IBS e a CBS afetarão: • Fluxo de caixa; • Formação de preços; • Margens de lucro; • Aproveitamento de créditos. 5. Capacitar as equipes Os departamentos fiscal, financeiro, comercial e jurídico deverão compreender as novas regras para evitar erros operacionais. Atenção Especial As empresas do setor imobiliário continuarão utilizando seu CNPJ normal, não sendo necessária a criação de um novo cadastro. Contudo, será fundamental acompanhar a correta apuração dos novos tributos, principalmente nas operações de locação, venda de imóveis e prestação de serviços relacionados ao setor imobiliário. A preparação antecipada permitirá aproveitar créditos tributários corretamente, evitar autuações e reduzir riscos durante o período de transição da Reforma Tributária. F&C Assessoria Contábil Preparando sua empresa para a nova era tributária.

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PESSOA FÍSICA LOCADORA DE IMÓVEIS

Reforma Tributária e Operações Imobiliárias: O que fazer a partir de 01/08/2026 Prezados Clientes, A partir de 01 de agosto de 2026 entram em vigor novas obrigações relacionadas ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e à CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) para determinadas pessoas físicas que realizam operações imobiliárias. A Lei Complementar nº 214/2025 criou critérios objetivos para identificar quando uma pessoa física passa a ser considerada contribuinte do IBS e da CBS nas atividades de locação e venda de imóveis. Quem pode ser obrigado a recolher IBS e CBS? Locação de imóveis A pessoa física será considerada contribuinte do IBS e da CBS quando, no ano-calendário anterior, atender simultaneamente aos seguintes requisitos: ✔ Receita anual superior a R$ 240.000,00 com aluguéis, arrendamentos ou cessões onerosas; ✔ Mais de 3 imóveis distintos locados. Portanto, os critérios são cumulativos. Além disso, existe uma regra de enquadramento imediato quando a receita anual ultrapassar R$ 288.000,00 (20% acima do limite legal), ainda que não tenha ocorrido o enquadramento no exercício anterior. Venda de imóveis Também será considerada contribuinte do IBS e da CBS a pessoa física que: ✔ Vender mais de 3 imóveis distintos no ano-calendário anterior; ou ✔ Vender mais de 1 imóvel construído pelo próprio proprietário nos últimos 5 anos. Nesse caso, não existe a exigência de cumprimento simultâneo dos critérios, bastando que uma das hipóteses ocorra. O que deve ser feito a partir de 01/08/2026? As pessoas físicas enquadradas nessas hipóteses deverão: • Providenciar a inscrição no chamado “CNPJ Técnico”, quando exigido; • Adequar os procedimentos de emissão de documentos fiscais; • Revisar contratos de locação e venda; • Organizar controles das operações imobiliárias para correta apuração do IBS e da CBS. Atenção O CNPJ Técnico não transforma a pessoa física em empresa e não exige abertura de pessoa jurídica. Trata-se apenas de um cadastro específico criado para identificação do contribuinte perante o sistema do IBS e da CBS. O Imposto de Renda continua sendo devido normalmente, independentemente das regras do IBS e da CBS. Recomendamos que os proprietários de imóveis realizem uma análise preventiva de sua situação ainda em 2026 para evitar problemas de enquadramento e recolhimento dos novos tributos.

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IBS E CBS NOVAS REGRAS

Atenção às Novas Regras de Emissão de Documentos Fiscais a partir de 01/08/2026 Prezados Clientes, Com a publicação dos Regulamentos da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), e conforme previsto no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025, encerra-se em 31/07/2026 o período de flexibilização concedido para adaptação dos sistemas e documentos fiscais eletrônicos. Dessa forma, a partir de 01 de agosto de 2026, passa a ser obrigatório o correto preenchimento das informações relativas ao IBS e à CBS nos documentos fiscais eletrônicos emitidos pelas empresas. A ausência ou preenchimento incorreto dessas informações poderá resultar em rejeições na autorização das notas fiscais e outros impactos operacionais relevantes. É fundamental que todas as empresas revisem seus processos de emissão de documentos fiscais, bem como seus cadastros de produtos, serviços, clientes e fornecedores, garantindo a correta parametrização dos novos tributos. O que são o IBS e a CBS? A CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) substituirá os atuais PIS e Cofins, sendo de competência federal. O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) substituirá gradualmente o ICMS e o ISS, sendo de competência compartilhada entre Estados, Distrito Federal e Municípios. Ambos seguem o modelo de IVA (Imposto sobre Valor Agregado), baseado no princípio da não cumulatividade ampla e do aproveitamento de créditos ao longo da cadeia econômica. Fato Gerador do IBS e da CBS Em regra geral, o fato gerador do IBS e da CBS ocorre nas operações onerosas com bens e serviços, ou seja, nas situações em que existe uma contraprestação financeira ou econômica pela operação realizada. Estão sujeitas à incidência dos tributos, entre outras hipóteses: • Venda de mercadorias; • Prestação de serviços; • Fornecimento de bens digitais; • Locações e cessões onerosas previstas na legislação; • Importações de bens e serviços; • Demais operações econômicas realizadas mediante remuneração. Além das operações onerosas, a legislação também prevê situações específicas em que operações sem cobrança de valor podem ser equiparadas a operações tributadas, exigindo o destaque e o tratamento fiscal adequado, como ocorre em determinadas transferências, fornecimentos gratuitos, brindes, bonificações e outras hipóteses expressamente previstas na Lei Complementar nº 214/2025. Por esse motivo, é fundamental que cada operação seja analisada corretamente, garantindo o adequado enquadramento tributário e evitando riscos de autuações, recolhimentos indevidos ou perda de créditos fiscais. Alíquotas em 2026 O ano de 2026 será considerado período de testes para os novos tributos. Nas notas fiscais deverão ser destacados: • IBS: 0,1% • CBS: 0,9% Totalizando uma alíquota teste de 1%, cuja finalidade principal é validar os sistemas e os fluxos operacionais do novo modelo tributário. Embora o destaque seja obrigatório, a apuração em 2026 possui caráter predominantemente informativo para os contribuintes que cumprirem corretamente as obrigações acessórias previstas na legislação. Diferença entre o Cálculo do IBS/CBS e o ICMS Atual ICMS – Cálculo “Por Dentro” Atualmente, o ICMS integra sua própria base de cálculo. Exemplo: Valor da operação: R$ 1.000,00 Alíquota ICMS: 18% Base do ICMS = R$ 1.000,00 ICMS incluso dentro do valor da operação. O imposto compõe o próprio preço. IBS e CBS – Cálculo “Por Fora” No novo modelo, o imposto será destacado separadamente. Exemplo: Valor líquido da operação: R$ 1.000,00 IBS + CBS: 1% Tributos destacados: R$ 10,00 Valor total da nota: R$ 1.010,00 Esse modelo aumenta a transparência tributária e permite visualizar exatamente o valor do imposto incidente em cada operação. Atenção Especial às Operações Gratuitas A incidência do IBS e da CBS não depende exclusivamente da existência de faturamento. Algumas operações sem cobrança de valor poderão ser tributadas, enquanto outras permanecerão sem incidência, conforme a natureza da operação prevista na legislação. De forma geral: • Brindes são considerados fornecimentos não onerosos e, em regra, sofrem incidência de IBS e CBS, tendo como base de cálculo o valor de mercado do bem. • Bonificações em mercadorias não sofrem incidência quando destacadas na própria nota fiscal da operação principal e não dependem de evento futuro. Caso sejam concedidas posteriormente ou de forma desvinculada da venda original, poderão ser tributadas. • Doações sem contraprestação, em regra, não sofrem incidência de IBS e CBS. Entretanto, quando houver crédito tributário na aquisição do bem doado, poderá ser necessária a tributação da operação ou a anulação dos créditos anteriormente apropriados. • Amostras grátis sem valor comercial, remessas para demonstração com retorno previsto e operações de comodato (empréstimo gratuito de bens) não sofrem incidência dos novos tributos. • Também permanecem sem incidência as transferências entre estabelecimentos do mesmo contribuinte, remessas para conserto, industrialização, feiras, exposições, armazenagem e demais hipóteses de simples movimentação de mercadorias sem transferência de propriedade. É importante destacar que, mesmo nas operações sem incidência, a emissão do documento fiscal continua sendo obrigatória e deverá conter a correta classificação tributária, CST e demais informações exigidas pelo leiaute da NF-e. O preenchimento incorreto poderá gerar rejeições, perda de créditos ou inconsistências na apuração do IBS e da CBS. Cuidados com as Notas de Venda É indispensável verificar: • Alíquota do IBS; • Alíquota da CBS; • CST correto; • Código de classificação tributária; • Município e Estado de destino; • Base de cálculo; • Natureza da operação; • Informações complementares obrigatórias. Erros nesses campos poderão gerar rejeições da NF-e e inconsistências futuras na apuração assistida dos tributos. Cuidados com as Notas de Compra A atenção não deve estar apenas nas notas emitidas pela empresa. As notas recebidas de fornecedores também precisarão ser analisadas. Verifique: • Se os tributos foram corretamente destacados; • Se os CSTs estão corretos; • Se o fornecedor está utilizando a classificação adequada; • Se os créditos de IBS e CBS foram informados corretamente. Uma nota recebida com erro pode resultar em perda de crédito tributário ou divergências na futura apuração automática realizada pelo fisco. Importância da Revisão dos Cadastros Recomendamos a revisão imediata de: • Cadastro de produtos; • NCM; • CNAE; • CFOP; • CST; • Natureza das operações; • Regras tributárias do ERP; • Cadastros de clientes e fornecedores. A qualidade dessas informações será determinante para o

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IBS E CBS NAS NOTAS FISCAIS ELETRÔNICAS

Prezados Clientes, Com a implementação da Reforma Tributária do Consumo, informamos que a partir de 01/08/2026 passarão a vigorar as regras definitivas de validação das informações de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) nos documentos fiscais eletrônicos. Dessa forma, as notas fiscais deverão ser emitidas com o correto preenchimento das informações relativas ao IBS e à CBS, observando os layouts, códigos tributários e regras de cálculo estabelecidos pela legislação. A ausência dessas informações ou o preenchimento incorreto poderá acarretar: • Rejeição da Nota Fiscal Eletrônica (NF-e); • Impossibilidade de emissão do documento fiscal; • Divergências fiscais perante os órgãos de fiscalização; • Glosas de créditos tributários para clientes e adquirentes; • Exigência futura de recolhimento complementar dos tributos eventualmente calculados de forma incorreta, acrescidos das penalidades previstas na legislação. Entre os principais pontos que devem ser observados destacam-se: • Correto cálculo do IBS e da CBS; • Utilização adequada do CST; • Utilização do cClassTrib compatível com a operação realizada; • Preenchimento dos grupos obrigatórios de tributação; • Aplicação correta de benefícios fiscais, reduções de alíquota, diferimentos e demais tratamentos tributários previstos em lei; • Compatibilidade entre NCM e benefícios fiscais informados. CÁLCULO DO IBS E DA CBS Uma das principais mudanças trazidas pela Reforma Tributária é a forma de cálculo dos novos tributos. Diferentemente do ICMS e do ISS, que possuem características de cálculo por dentro em diversas situações, o IBS e a CBS serão calculados por fora, ou seja, os tributos serão aplicados sobre o valor da operação e destacados separadamente na nota fiscal. Exemplo considerando as alíquotas de teste previstas para 2026: Valor da mercadoria: R$ 1.000,00 Valor total da operação: R$ 1.010,00 Neste exemplo, os tributos são calculados sobre o valor da operação e adicionados ao documento fiscal de forma destacada, sem compor sua própria base de cálculo. EMPRESAS OPTANTES PELO SIMPLES NACIONAL Importante destacar que, no ano de 2026, as empresas optantes pelo Simples Nacional não participarão do período de testes do IBS e da CBS, conforme disposto na alínea “c” do inciso III do artigo 348 da Lei Complementar nº 214/2025. Embora dispensadas da participação nos testes durante 2026, recomenda-se que essas empresas acompanhem as alterações promovidas pelos fornecedores de sistemas e mantenham seus cadastros e parametrizações atualizados para as futuras etapas de implementação da Reforma Tributária. RECOMENDAÇÕES Considerando a proximidade da obrigatoriedade das validações fiscais, recomendamos que todas as empresas acompanhem atentamente a emissão de suas notas fiscais durante os meses de junho e julho de 2026, verificando se as informações de IBS e CBS estão sendo apresentadas corretamente. Caso seja identificada a ausência dessas informações ou qualquer inconsistência no documento fiscal emitido, sugerimos, sempre que possível dentro dos prazos legais, o cancelamento da nota fiscal e a imediata verificação junto ao suporte do sistema emissor para identificar e corrigir a origem do problema. A adoção dessas medidas preventivas reduzirá significativamente o risco de rejeições de notas fiscais, inconsistências tributárias e futuros questionamentos fiscais. Permanecemos à disposição para auxiliar na análise das parametrizações fiscais e na interpretação das novas regras da Reforma Tributária.

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Reforma Tributária – Decreto nº 12.955/2026 – Regulamentação da CBS

No dia 30 de abril de 2026, foi publicado o Decreto nº 12.955, que regulamenta a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), tributo federal que faz parte da reforma tributária do consumo no Brasil. Este é um passo importante na transição do atual sistema tributário para um modelo mais simplificado, baseado no conceito de IVA (Imposto sobre Valor Agregado). A CBS substituirá tributos federais atuais, como PIS e COFINS, trazendo uma nova lógica de tributação sobre consumo. Incidência mais ampla A CBS passa a incidir sobre praticamente todas as operações com bens e serviços, incluindo: Ou seja, o conceito de tributação fica mais abrangente e padronizado. Tributação baseada no valor da operação A base de cálculo será, em regra, o valor total da operação, incluindo: Por outro lado, não entram na base: Não cumulatividade (crédito financeiro) A CBS adota um modelo moderno de crédito amplo, permitindo ao contribuinte: Isso reduz o chamado “efeito cascata” dos tributos. Tributação de operações gratuitas ou abaixo do mercado Mesmo operações sem cobrança podem ser tributadas, como: Nestes casos, a base será o valor de mercado. Plataformas digitais passam a ter responsabilidade Empresas como marketplaces e plataformas digitais poderão: Isso impacta diretamente negócios digitais e e-commerce. Definição clara do momento do fato gerador A CBS será devida no momento do fornecimento do bem ou serviço, podendo ocorrer: Pontos de atenção para empresas Diante dessas mudanças, é essencial: Empresas que se anteciparem terão vantagem competitiva. Opção pelo Simples Nacional – Nova Regra para 2027 Com a reforma tributária, a escolha pelo regime do Simples Nacional passa a ter uma mudança relevante no seu prazo. Para o ano-calendário de 2027, a opção deverá ser realizada entre: 1º a 30 de setembro de 2026 Essa antecipação (antes realizada em janeiro) ocorre porque: Essa escolha será estratégica, pois impacta diretamente: Importante:A partir de 01/01/2027, inicia-se efetivamente a aplicação mais ampla do novo modelo tributário para empresas. Regra dos 90 dias – Início das penalidades O Decreto nº 12.955/2026 prevê um período de adaptação para que as empresas se ajustem às novas exigências da reforma tributária. Na prática: Final de julho de 2026 A partir de agosto de 2026, passam a valer efetivamente: Isso inclui, por exemplo: Conclusão A regulamentação da CBS representa uma das maiores mudanças no sistema tributário brasileiro das últimas anos, trazendo mais padronização, porém exigindo adaptação operacional e estratégica por parte das empresas. A correta interpretação dessas regras será fundamental para evitar riscos e identificar oportunidades tributárias. Conte com a F&C A F&C Assessoria Contábil acompanha em tempo real todas as mudanças da reforma tributária, garantindo que seus clientes tenham informações precisas, atualizadas e aplicáveis ao seu negócio. Estamos à disposição para analisar os impactos específicos na sua empresa.

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