O ano de 2026 marcará uma mudança profunda na forma como a Receita Federal e os fiscos estaduais e municipais irão fiscalizar as operações envolvendo imóveis, especialmente os rendimentos decorrentes de locação. Trata-se de um período de transição da Reforma Tributária, no qual diversas regras começam a entrar em vigor e exigirão muita atenção dos contribuintes.
A seguir, apresentamos os principais pontos que você, que possui imóveis e recebe aluguel como pessoa física, precisa saber:
1. Criação do CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro
Foi criado o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), que reunirá, em uma única base nacional, informações de imóveis, contratos, proprietários e ocupantes.
O objetivo é claro: intensificar a fiscalização das receitas de aluguel e operações imobiliárias.
A Receita Federal utilizará inteligência artificial para cruzar dados como:
- Endereço declarado no IRPF
- Endereço informado no eSocial / empregadores
- Endereço informado em contas de consumo
- Matrículas de imóveis registradas em cartório
- Contratos de locação enviados pelas imobiliárias
Se uma pessoa declarar que mora em um imóvel que está registrado em seu nome, isso será suficiente para o Fisco questionar a ausência de recebimento de aluguel.
O mesmo ocorre quando sócios moram em imóveis registrados em nome da empresa, situação que também será questionada.
A falta de declaração pode gerar multas tanto para o inquilino quanto para o proprietário.
2. Carne-Leão: obrigatoriedade mensal será fortemente fiscalizada
Se você recebe acima de R$ 5.000,00 a partir de 2026 por mês de aluguel, já existe a obrigação de recolher o imposto mensalmente via Carne-Leão.
Isso sempre foi obrigatório, mas muito negligenciado.
Em 2026, com:
- o CIB,
- o cruzamento automático de dados,
- e os sistemas inteligentes da Receita,
O Fisco passará a cobrar esse cumprimento de forma muito mais eficiente.
Importante reforçar:
Não basta fazer o IRPF anual em março.
É obrigatório declarar e pagar o imposto mês a mês no Carne-Leão.
3. Quem deve receber o aluguel é o dono do imóvel
Outro ponto que será intensamente fiscalizado:
O aluguel deve ser recebido pelo real proprietário do imóvel.
Se o imóvel está no nome de uma pessoa, mas o aluguel é depositado em conta de outra pessoa — como filho, cônjuge, empresa ou terceiros — isso será facilmente detectado pelo cruzamento do CIB.
Essa situação pode gerar:
- lançamento de imposto,
- multa,
- juros,
- e até investigação por omissão de rendimentos.
Portanto:
Garanta que o contrato e o recebimento ocorram no CPF do verdadeiro proprietário.
4. Atenção aos novos impostos: IBS e CBS na locação a partir da Reforma Tributária
A partir de 2026, entraram em vigor as regras que definem quando a pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e CBS nas operações imobiliárias.
A cobrança plena acontecerá a partir de 2027, mas os critérios já valem em 2026.
Você será considerado contribuinte do IBS/CBS se, no ano anterior (2025):
- Tiver mais de 3 imóveis alugados, e
- Receber mais de R$ 240.000,00 no ano de aluguel
(Atendidos simultaneamente, pois são condicionantes conjuntas.)
Se isso ocorrer:
- a locação passa a ser tributada pelo IBS e CBS,
- suas obrigações acessórias aumentam,
- e sua renda líquida de aluguel pode ser significativamente reduzida.
Esses novos impostos podem mudar completamente a rentabilidade dos seus imóveis.
Conclusão: 2026 será um ano de atenção total
Com:
- a implantação do CIB,
- o uso de inteligência artificial para cruzamento de dados,
- o rigor no Carne-Leão,
- a exigência de recebimento correto dos aluguéis,
- e o início das regras do IBS/CBS para grandes locadores,
A fiscalização sobre imóveis em nome de pessoa física será a maior que já existiu no Brasil.
Recomendamos que todos os clientes revisem:
- seus contratos,
- seus recebimentos,
- seus cadastros,
- e suas declarações mensais e anuais.
