A partir de janeiro de 2026, o cruzamento de dados envolvendo locações de imóveis no Brasil será intensificado com a integração de três grandes bases: Cadastro Nacional de Imóveis (CNI), Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) e Receita Federal.
O objetivo é acabar com a informalidade e garantir que todos os rendimentos de aluguel sejam corretamente declarados, tanto pelo locador (proprietário) quanto pelo locatário (inquilino).
O que significa cada sistema
CNI – Cadastro Nacional de Imóveis
Banco de dados unificado com informações sobre todos os imóveis do país, incluindo endereço, área, valor venal e titularidade. É alimentado por cartórios, prefeituras e outros órgãos públicos.
SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais
Plataforma que integra informações de registros públicos, cadastros municipais (IPTU), dados cartoriais e transações imobiliárias. O SINTER facilita o cruzamento entre o que está registrado oficialmente e o que é declarado aos órgãos fiscais.
Receita Federal
Órgão responsável por fiscalizar e tributar a renda. Com o CNI e o SINTER integrados, a Receita terá acesso automático a dados sobre:
- Quem é o proprietário de cada imóvel.
- Quem reside no imóvel.
- Valores de aluguel declarados ou recebidos.
- Movimentações financeiras relacionadas.
Como será a fiscalização
A Receita Federal fará cruzamentos automáticos de informações de várias fontes:
- Declaração de Imposto de Renda (locador e locatário).
- Carnê-Leão (para rendimentos de aluguel recebidos de pessoa física).
- DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias).
- Comprovantes de pagamento (PIX, transferências bancárias, boletos).
- Dados dos cartórios, prefeituras e cadastros de IPTU.
- Registros de plataformas de aluguel de temporada (Airbnb, Booking, etc.).
Caso haja divergência — por exemplo, o inquilino declara o pagamento, mas o proprietário não declara o recebimento — o sistema apontará automaticamente para fiscalização.
Prazos de implementação
- 2025 – Início do mapeamento e integração das bases de dados (CNI + SINTER + Receita).
- Janeiro de 2026 – Aplicação efetiva das sanções e multas com base no cruzamento automatizado.
Multas e penalidades
- Locador (proprietário)
- Multa de até 75% do valor não declarado, acrescida de juros e correção monetária.
- Possibilidade de caracterização de crime tributário em casos graves.
- Inclusão no CADIN (Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal).
- Locatário (inquilino)
- Multa de até 20% sobre valores omitidos na declaração.
- Perda de deduções ou restituições no Imposto de Renda.
Aluguel recebido por quem não é o proprietário
Regra geral: o rendimento de aluguel deve ser declarado por quem consta como proprietário do imóvel no registro oficial.
Exceção: é possível que outra pessoa receba e declare o aluguel mediante cessão de direitos formalizada em contrato com data certa.
- O contrato deve ser muito bem elaborado, identificando o beneficiário.
- É fundamental que a DIMOB e outras declarações obrigatórias também estejam no nome de quem efetivamente recebe.
- Risco: mesmo com cessão, a Receita pode questionar se não houver prova robusta da operação, especialmente quando há parentesco (ex.: pai passando aluguel para o filho).
Sócio morando em imóvel da empresa
Quando um sócio reside em um imóvel que pertence à pessoa jurídica:
- Cessão gratuita (mesmo que formalizada) pode ser interpretada como Distribuição Disfarçada de Lucros (DDL) — art. 466 do RIR/2018 e art. 60 da IN RFB 1.700/2017.
- Isso ocorre porque a empresa está oferecendo um bem ou serviço sem cobrança de valor de mercado.
- O mais seguro é cobrar aluguel compatível com o mercado e contabilizar como receita da empresa, ou registrar a vantagem como retirada de lucros ou pró-labore devidamente tributado.
8. Aluguel por temporada (Airbnb e similares)
Plataformas como Airbnb, Booking e outras já informam à Receita Federal os rendimentos pagos aos anfitriões.
- A partir de 2026, esses dados serão cruzados com CNI + SINTER para verificar:
- Quem é o proprietário do imóvel.
- Se o rendimento foi devidamente declarado.
- Se o imóvel está registrado corretamente para esse tipo de locação.
- O Carnê-Leão deve ser utilizado para declarar mensalmente valores recebidos de pessoas físicas.
Conclusão e orientações práticas
A partir de 2026:
- Se você não mora em um imóvel que é seu e não declarar que paga aluguel, precisará ter uma justificativa muito bem documentada para não sofrer penalidades.
- Se você tem imóveis alugados, mantenha contratos formalizados a valor de mercado, emitindo recibos e registrando tudo na contabilidade ou no IRPF.
- Se o aluguel é recebido por pessoa diferente do proprietário, utilize contrato de cessão de direitos bem elaborado, ajustando também as declarações acessórias (DIMOB, Carnê-Leão).
- Sócios que usam imóvel da empresa devem evitar cessão gratuita — opte por contrato de locação remunerado ou ajuste contábil de retirada de lucros.
- Aluguel de temporada deve ser declarado integralmente, pois as plataformas já repassam informações ao Fisco.
- Documente todas as transações com comprovantes bancários, contratos registrados e declarações acessórias, pois a fiscalização será automática e baseada em cruzamento de dados.
